Asbestattest bij verkoop: Impact van de asbestinventaris bij verkoop van je huis.
Welke attesten zijn wanneer verplicht?
De Vlaamse Regering keurde in 2018 het actieplan Asbestafbouw goed om Vlaanderen tegen 2042 asbestveilig te maken.
Een van de actiepunten in dit plan is de invoering van het zogenaamde asbestinventarisatieattest voor elk gebouw in Vlaanderen. Deze verplichting geldt vanaf 23/11/2022 voor elke verkoop van vastgoed.
Wat is het asbestinventaris attest?
Het asbestinventarisattest is een attest waarin alle asbesthoudende materialen van het onroerend goed worden opgenomen.
Dit is het resultaat van een asbestinventarisatie, kortweg Asbestattest.
Het attest omvat de beschrijving van de materialen of gebouwonderdelen die asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden.
Asbestattest
Een asbestattest zal in Vlaanderen door de OVAM afgeleverd worden (vanaf 23 november 2022).
Een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie zal voorafgaandelijk een asbestinventaris opmaken en de vaststellingen registeren in een centrale databank bij de OVAM.
Op basis van deze registratie, zal de OVAM een asbestattest afleveren.
Het vormt een automatisch, uniek rapport van de asbestinventarisgegevens van een gebouwinspectie.
Noot: Momenteel zijn er nog geen gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie en kan de OVAM nog geen asbestattest afleveren.
De OVAM bereidt, samen met de sector de invoering voor en tegen 23/11/2022.
Wanneer
Vanaf 23/11/2022 is het asbestattest verplicht te leveren bij het te koop stellen van een eigendom.
Deze verplichting bestaat enkel voor de overdracht van gebouwen gebouwd vóór 2001. (Asbesthoudende grondstoffen werden niet meer geproduceerd vanaf 1996).
Vanaf 2032 zal elke eigenaar verplicht zijn over een asbestattest te beschikken.
Wie over een attest beschikt zal dit eveneens moeten opnemen in de huurovereenkomst en een kopie van het attest overhandigen aan de huurder.
Soorten transacties
De wetgeving heeft betrekking op alle soorten overdrachten. (Verkoop / schenking / fusie).
Bij erfenis of onteigening geldt er een vrijstelling.
Sancties
Als een onroerend goed wordt overgedragen zonder het vereiste asbestattest, zal de koper de nietigheid van de overeenkomst tot overdracht van het onroerend goed (bijv. de verkoopovereenkomst) kunnen vorderen.
Vermoedelijk zal de verwerver, naar analogie met de rechtspraak inzake het bodemattest, daartoe moeten aantonen dat hij een effectief nadeel – hoe miniem ook – heeft ondervonden als gevolg van de laattijdige afgifte of van het ontbreken van het asbestattest, wil hij vermijden dat zijn nietigheidsvordering wordt bestempeld als rechtsmisbruik.
Natuurlijk zal het afwachten zijn hoe de rechtspraak omgaat met dergelijke nietigheidsvordering en zal dit soms wel variëren van rechtbank tot rechtbank.
Het gaat alleszins om een relatieve nietigheid: de verwerver kan deze niet meer inroepen wanneer hij in de notariële akte uitdrukkelijk heeft verzaakt aan de nietigheidsvordering en hij een geldig asbestinventarisattest heeft ontvangen.
Slot
Zo is het asbestattest het nieuwste document dat moet worden voorgelegd bij de verkoop van een onroerend goed (op straffe van nietigheid), naast het stedenbouwkundig uittreksel en het bodemattest.
Deze drie attesten zullen binnenkort worden gebundeld in een zogenaamde Woningpas.